Оформление ссуды на недвижимость в США

Ссуды на покупку недвижимости выдаются самыми различными финансовыми учреждениями, как то: коммерческими банками, сберегательными банками, кредитными союзами, моргич компаниями и так далее. Их условия могут значительно отличаться как ссудным процентом, так и величиной различных сборов, как, например, application fee, discount points и так далее. Необходимо потратить некоторое время, чтобы ознакомиться с возможными источниками ссуды и научиться разбираться в особенностях их предоставления.

Газовые котлы нуждаются в регулярной чистке. Заказать услугу по чистке котла вы можете в компании stopzasor36.ru.

Это важно сделать потому, что недостаток таких знаний может стоить вам десятки тысяч долларов. В разделах воскресных газет, посвящённых Real Estate, обычно приводится величина ссудного процента и другие условия получения ссуды, предлагаемые различными финансовыми учреждениями, как например:

процентом, взятая на 15 лет, даётся под 7.375% при условии, что 2% от величины ссуды будет уплачено заимодателю (2 discount points). Стоимость обращения за ссудой $350 (Application fee). С учётом этих расходов и страховки ссуды, она обойдётся клиенту во столько же, как ссуда без дополнительных расходов, но взятая под 7.89% (APR). Ссуда может покрыть 95% покупки, а 5% от стоимости должны быть оплачены покупателем в момент покупки (5% down payment). Указанный процент может быть “заморожен” на 30 дней.

Вторая и третья строки относятся к ссуде на 30 лет с фиксированным процентом. Разница состоит в том, что Jumbo означает ссуду значительно большей величины ($250,000 и выше). Четвёртая строка относится к ссуде с переменным ссудным процентом (adjustable rate).

Ссуды с фиксированным процентом на 15 лет обычно даются под несколько меньший процент, чем ссуды на 30 лет, но месячные платежи по ним выше. Таблица, приведённая ниже, показывает разницу в величине месячных платежей и общей суммы выплат для ссуды в $100,000, взятой на 15 или 30 лет.

Как уже упоминалось выше, платежи по ссудам с фиксированным процентом рассчитываются так, что они остаются постоянными в течение всего срока выплаты. В первые годы, основная часть платежей идёт на выплату процентов, тогда как на погашение самой ссуды идёт лишь малая доля, которая постепенно увеличивается с уменьшением остатка ссуды.

Величина месячных платежей и общей суммы выплат по ссуде. Ниже приводится пример выплаты ссуды в $100,000, взятой под 7.5% на срок в 30 лет. Месячные платежи составляют $699.21 и в первый год выплаты распределяются следующим образом.

Разница между рыночной стоимостью дома и невыплаченным остатком ссуды является так называемой Ноте Equity или долей стоимости дома, принадлежащей владельцу, а не банку. Эта доля состоит из алгебраической суммы выплаченной части ссуды и изменения рыночной стоимости собственности с момента её покупки. Если рыночная стоимость её с момента покупки не изменилась, то Ноте Equity равна выплаченной части ссуды; если рыночная стоимость увеличивается, то Ноте Equity будет больше, а если стоимость падает, то Ноте Equity будет меньше, чем выплаченная часть ссуды, и при некоторых условиях может оказаться, что владелец должен за дом больше, чем он стоит. Так случилось со многими людьми, покупавшими дома в конце 80-х годов в период резкого спекулятивного роста цен, после которого наступил крах рынка недвижимости, и цены значительно упали. Как видно из таблицы, приведённой выше, увеличение Ноте Equity за счёт выплаты ссуды в первые годы идёт очень медленно. Именно поэтому нет смысла покупать жильё на короткое время, поскольку с учётом комиссионных, которые необходимо платить при продаже, мероприятие оказывается в большинстве случаев убыточным.

Люди с невысокими доходами вынуждены брать ссуду на большие сроки, поскольку это позволяет снизить величину месячных платежей до требуемого банками уровня, однако есть смысл приложить усилия и выплатить её тем быстрее, чем выше ссудный процент, под который она взята.

Существует несколько способов это сделать. Некоторые банки позволяют делать каждые две недели платежи, равные 50% от месячной суммы. При этом в год делается 26 половинных платежей, что эквивалентно 13 обычным месячным платежам. Такой способ позволяет сократить срок выплаты 30-летней суды на 5.5 лет при ссудном проценте 6% и на значительно большие сроки при более высоком проценте. Ниже приведена таблица, демонстрирующая разницу в сроках выплаты займа при оплате каждые две недели (biweekly).

Как видно из этой таблицы, чем выше ссудный процент, ТЕМ быстрее вдёг погашение ссуды и тем существеннее общая экономия. Оформление такого способа погашения ссуды обычно возможно в том случае, если банк, дающий ссуду, позволяет эго, а также, если возможен автоматический перевод д енег с вашего чеиэвого счёта При этом необходимо слеящъ, чтобы на момент перечисления у вас всегда была на счету требуемая сумма.

Если банк не позволяет такой способ оплаты, то можно просто увеличить месячные платежи на 10%, либо вносить один дополнительный взнос ежегодно, добиваясь почти такого же результата.

Комментирование и размещение ссылок запрещено.

Комментарии закрыты.

///